I det här inlägget berättar vi om ett verkligt fall som visar hur viktigt det är att bostadsrättsföreningar har kontroll på vad som sker i sina fastigheter – särskilt när det gäller renoveringar i medlemmars lägenheter.

Bakgrund – ett badrum med dolda problem

En lägenhetsinnehavare köpte en bostad med ett till synes nyrenoverat badrum. Kort efter inflytt började kakelplattor resa sig och fogar lossna på golvet. Byggaren som utfört renoveringen menade att detta berodde på sättningar i huset, som är över 100 år gammalt. Detta ifrågasattes dock av besiktningsmannen, som efter ett samtal med byggaren bedömde att sättningar inte verkade troligt i detta fall.

Var går gränsen mellan BRF och medlem?

Det här fallet belyser en viktig fråga: Vem har egentligen ansvaret när något går fel i en lägenhetsrenovering?

Gränsen mellan bostadsrättshavarens ansvar och föreningens ansvar är inte alltid glasklar – särskilt inte när det gäller dolda konstruktioner, tätskikt eller fuktskydd.

Enligt bostadsrättslagen och stadgarna i de flesta föreningar är det bostadsrättshavaren som ansvarar för lägenhetens inre – inklusive ytskikt som kakel, klinker och inredning. Däremot ansvarar föreningen för fastighetens stomme, bärande konstruktioner, ledningar (fram till anslutningspunkter), samt det som är “inbyggt” i fastigheten.

När det gäller exempelvis tätskikt i badrum kan det bli komplicerat. Tätskiktet kan ses som en del av både yt- och fuktskydd – och därmed hamna i ett gränsland. Många föreningar specificerar i sina egna stadgar att medlemmar ansvarar för tätskiktet, men om brister i tätskiktet leder till fuktskador i den bakomliggande konstruktionen, kan föreningen bli ansvarig – eller åtminstone delvis medansvarig.

I detta fall blev det tydligt att vissa delar av renoveringen hade fallit mellan stolarna. Med tydligare riktlinjer för renoveringar och en besiktning under arbetets gång hade många av bristerna kanske kunnat upptäckas i ett tidigare skede – och därmed undvikas. Som styrelse är det inte alltid lätt att hålla koll på allt, men med rätt stöd och rutiner går det att minska risken för den här typen av situationer.

Vad blev konsekvenserna?

För lägenhetsinnehavaren blev detta en komplicerad process – han hade köpt en lägenhet med ett nyrenoverat badrum som visade sig vara bristfälligt. Utöver honom var ytterligare 5 parter inblandade: den tidigare ägaren, lägenhets havaren under, byggaren, bostadsrättsföreningen och respektive försäkringsbolagen.

Våra tips till BRF-styrelser

För att undvika liknande situationer är det viktigt att bostadsrättsföreningar har tydliga riktlinjer för renoveringar och en god översikt över vad som pågår i fastigheten. Att genomföra besiktningar vid behov, särskilt vid större arbeten, kan spara både tid och pengar i längden. Styrelsen bör också ha tydlig kommunikation med medlemmarna kring ansvarsfördelning och gärna ta hjälp av sakkunniga – både vad gäller tekniska frågor och juridik. Med rätt stöd kan föreningen agera proaktivt och skapa en tryggare boendemiljö för alla.

Hur Styr Projekt Stockholm AB kan stötta er

Som fastighetsförvaltare kan Styr Projekt Stockholm AB bidra till att skapa struktur och tydlighet i samband med renoveringar inom föreningen. Vi har erfarenhet av att bistå bostadsrättsföreningar med praktisk vägledning och samordning i olika skeden av projekt – från planering till uppföljning. Vår roll är att vara ett stöd för styrelsen och bidra till att minska risken för missförstånd eller framtida problem. Vi stöttar våra kunder med:

• Checklista för renoveringar
• Projektledning och planering
• Kontakt med certifierade besiktningsmän inför och efter arbeten
• Rådgivning i frågor som rör juridik och försäkringsärenden

Kontakta oss för en kostnadsfri genomgång av era renoveringsrutiner. Vi hjälper er gärna att förebygga framtida problem.